Diagnostic immobilier : définition et obligations lors d'une vente ou location

Le diagnostic immobilier : un état des lieux technique du bien

Vous vendez ou mettez en location un bien immobilier ? Vous devrez probablement faire réaliser un diagnostic immobilier. Cette expertise technique obligatoire vise à informer l'acquéreur ou le locataire sur l'état du bien et ses éventuels défauts.

Mais de quoi se compose exactement un diagnostic immobilier ? Quels sont les diagnostics à fournir selon les cas ? Et qui peut les réaliser ? Guy Hoquet vous explique.

Définition : qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier est un ensemble de contrôles et d'analyses visant à évaluer l'état d'un bien immobilier et à détecter d'éventuels problèmes ou non-conformités. Il se présente sous la forme d'un rapport écrit, remis au propriétaire et annexé à l'acte de vente ou au bail.

Le diagnostic immobilier poursuit plusieurs objectifs :

Informer l'acquéreur ou le locataire sur les caractéristiques et les risques du bien
Protéger les occupants en identifiant les problèmes de sécurité ou de santé
Valoriser le bien en le situant par rapport aux normes en vigueur
Anticiper les travaux nécessaires de mise en conformité ou d'amélioration

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires dans la plupart des transactions immobilières (vente, location, construction). Leur nombre et leur contenu varient selon le type de bien, sa date de construction et sa localisation.

Exemple : Mme Dupont souhaite vendre sa maison de 1975. Elle doit fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) incluant : le diagnostic de performance énergétique, le constat d'amiante, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, l'état des risques et pollutions.

Les différents types de diagnostics immobiliers

Il existe une dizaine de diagnostics immobiliers, chacun ciblant un aspect spécifique du bâtiment.
Les principaux sont :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il évalue la consommation d'énergie et l'impact carbone du logement, et le classe sur une échelle de A à G. Obligatoire pour la vente et la location.

Le constat d'amiante : Il repère la présence d'amiante dans les matériaux de construction. Obligatoire pour tous les biens construits avant 1997.

L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz : Il vérifie la sécurité et la conformité des installations de plus de 15 ans. Obligatoire pour la vente.

L'état des risques et pollutions (ERP) : Il informe sur les risques naturels et technologiques, ainsi que sur les pollutions des sols. Obligatoire pour la vente et la location.

Le diagnostic plomb : Il détecte la présence de peintures au plomb dans les immeubles d'avant 1949. Obligatoire pour la vente et la location.

Le métrage loi Carrez : Il certifie la surface privative des lots de copropriété. Obligatoire pour la vente.

L'état parasitaire : Il identifie la présence de termites ou autres insectes xylophages. Obligatoire dans certaines zones à risque.

Le diagnostic assainissement : Il contrôle la conformité et le bon fonctionnement de l'installation d'assainissement non collectif. Obligatoire en cas de vente.

D'autres diagnostics plus spécifiques peuvent être requis selon les cas : diagnostic radon, diagnostic amiante avant travaux ou démolition, diagnostic sécurité piscine, diagnostic mérule...

Qui peut réaliser un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des professionnels certifiés et assurés, présentant des garanties de compétence et d'impartialité. Il peut s'agir de :

Diagnostiqueurs immobiliers : ce sont des spécialistes indépendants, formés et certifiés pour chaque type de diagnostic. Ils interviennent à la demande des propriétaires ou des agences immobilières.
Experts en bâtiment : ce sont des architectes, des ingénieurs ou des techniciens disposant d'une expertise globale sur le bâtiment. Ils peuvent réaliser des missions de diagnostic plus poussées.
Géomètres-experts : ils sont habilités à établir les constats et états relatifs à la surface et aux servitudes des biens.
Bureaux de contrôle : ce sont des organismes agréés pour vérifier la conformité technique des constructions neuves ou à rénover.

Les tarifs des diagnostics immobiliers sont libres et varient selon le type de prestation, la surface du bien et la localisation. Ils vont en moyenne de 300 à 1000 € par diagnostic, avec une moyenne autour des 500 €.

✋ Mieux vaut comparer plusieurs devis et vérifier les certifications des intervenants.

Guy Hoquet répond aux questions les plus fréquentes sur le diagnostic immobilier

Quelles sont les sanctions en cas d'absence de diagnostic ?
Le propriétaire qui ne fournit pas les diagnostics immobiliers obligatoires s'expose à des sanctions civiles et pénales :

Nullité de la vente et dommages-intérêts pour l'acquéreur
Amende de 1500 à 3000 € pour absence de DPE ou d'ERP
Sanctions pénales en cas de diagnostic erroné ou falsifié

Combien de temps sont valables les diagnostics ?
La durée de validité des diagnostics immobiliers varie selon leur type :

DPE : 10 ans
Amiante : illimitée si absence d'amiante, sinon 3 ans
Plomb : illimitée si absence de plomb, sinon 1 à 6 ans
Gaz et électricité : 3 ans ERP : 6 mois
Assainissement : 3 ans
Métrage Carrez : illimité sauf modification

Il est important de vérifier la date des diagnostics fournis et de les actualiser si besoin.

Le vendeur peut-il refuser de faire les diagnostics ?
Non, le vendeur est tenu de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires, même s'ils révèlent des non-conformités. Il ne peut pas s'y opposer ni en refuser la communication à l'acquéreur. En cas de refus, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix.

Les diagnostics sont-ils obligatoires pour les locations saisonnières ?
Oui, depuis le 1er janvier 2023, les diagnostics DPE et ERP sont obligatoires pour les locations saisonnières, comme pour les locations classiques. Le DPE doit être affiché dans l'annonce. Les autres diagnostics (gaz, électricité, plomb...) sont facultatifs mais recommandés.

Peut-on contester les résultats d'un diagnostic ?
Oui, il est possible de contester les résultats d'un diagnostic immobilier s'ils semblent erronés ou incomplets. Il faut alors demander un nouveau diagnostic auprès d'un autre professionnel certifié. En cas de litige persistant, une procédure de médiation ou de conciliation peut être engagée. En dernier recours, une action en justice est envisageable.

L’essentiel à retenir

Le diagnostic immobilier est un bilan technique obligatoire qui évalue l'état d'un bien et ses éventuels défauts.
Il se compose de plusieurs diagnostics spécialisés : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP, assainissement, métrage...
Les diagnostics obligatoires varient selon le type de transaction (vente ou location) et les caractéristiques du bien.
Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés (diagnostiqueurs, experts, géomètres...) et annexés à l'acte de vente ou au bail.
L'absence ou l'inexactitude des diagnostics expose le propriétaire à des sanctions civiles et pénales.

Allez plus loin sur ce sujet

Pour saisir toute l'importance du diagnostic immobilier, explorez ces notions complémentaires essentielles :

Le diagnostic immobilier, loin d'être une simple formalité administrative, s'affirme comme un outil essentiel de transparence et de sécurisation du marché immobilier. En approfondissant ces thématiques connexes, vous saisirez toute la portée de ces examens techniques, de leurs aspects réglementaires à leurs implications financières et sanitaires. Vous pourrez dès lors appréhender les enjeux du diagnostic immobilier dans toute transaction ou projet immobilier, qu'il s'agisse d'achat, de vente, de location ou de rénovation, et d'anticiper les éventuelles contraintes ou opportunités qui en découlent.